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住宅ローンの借入可能額は、いろいろな要素によって決まります。
そのうち特に重要度の高いのが、次の3つです。

・返済負担率

年収に占める年間返済額の割合のことです。
なぜ返済負担率が重要かというと、年収と返済額の割合を見ることで、
家計の健全度や返済できなくなるリスクをチェックしているからです。
住宅ローン審査で返済負担率を計算する際には、住宅ローンだけでなく、
自動車ローンや教育ローン、カードローンなど、
すべての借り入れも含めた年間返済額の割合がチェックされます。

返済負担率の計算方法は、「年間の返済金額＋額面の年収×100」です。
住宅ローンだけでなく、その他のすべての借り入れを含めて計算します。
また収入合算して住宅ローンを組む場合は、
収入合算者の借入額も合わせて計算するので注意してください。

たとえば、年収500万円の人が月々13万円の住宅ローンを返済する場合について考えてみましょう。
住宅ローン以外の借り入れがない場合、年間返済額は156万円（13万円×12ヶ月）です。
このときの計算式は次の通りです。

156万円（年間の返済額）÷500万円×100＝31.2％

なお、金融機関、もしくは住宅ローン商品によっては返済負担率の基準は異なりますが、
返済負担率が高いと、住宅ローン審査が通らなかったり、
審査が通っても借入希望額よりも少ない金額しか借りられなかったりします。

・融資率

住宅購入費用に対する、住宅ローン金額の割合のことです。
「借り入れ額÷住宅購入の総費用×100」という計算式で算出します。
たとえば、3,000万円の住宅を購入する際、3,000万円全額を住宅ローンで賄うなら100％ですし、
半分の1,500万円を自己資金で賄うのであれば50％です。
住宅ローンの借入可能額に影響するだけでなく、融資率によって適用金利が変わる場合もあります。

・借入限度額

金融機関ごと、もしくは商品ごとに定められた借り入れの上限金額です。
申込者の年収や返済負担率によって上限額が変わることはなく、
金融機関や商品などによって個別に決まった額が設定されています。
たとえば、【フラット３５】の融資額の上限は8,000万円と決められています。
これは、申込者の年収や融資率などにかかわらず定額です。

住宅ローンの借入限度額は、一般的に『年間返済可能額÷12カ月÷審査金利での100万円あたりの返済月額×1,000,000円』の計算式で求められます。

年間返済可能額は、返済負担率から算出する金額です。
額面年収5,000,000円で、返済負担率を35%に設定するなら、
年間返済可能額は5,000,000円×35%＝1,750,000円となります。

ただし、自動車ローンなどほかの返済がある場合は、
年間返済可能額からほかのローンの年間返済額を差し引かなければなりません。

審査金利とは、借入限度額を決める際に、金融機関が計算上用いる金利です。
一般的には、3.0～3.4%を審査金利として計算します。
金融機関によっては、適用金利で計算する場合もあります。

※チェック※
意外に見落としがちな完済時の年齢制限
マイホームの購入時期は人それぞれ。
中には定年後に、田舎でのんびりするために購入する人もいるでしょう。
一般的に70歳以下が、住宅ローン申し込みの年齢の上限とされています。

しかし、年齢において重要視するべきなのは完済時年齢です。
一般的には、80歳以下、早いところでは75歳以下が完済時の上限年齢となっています。
高齢で住宅ローンを利用したい場合には早めに申し込んだほうが良いでしょう。

マイホームを購入する時に気になる借入可能額。
しかし、重要なのはいくら借りられるかではなく、いくらなら返済できるかです。
自分で事前に計算することも可能なので、住宅ローンを組む前に月々の返済額も含めて確認しましょう。

マイホームでゆとりのある生活を送るためには、無理のない返済計画を立てることが大切です。

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